امروز:شنبه, 3 اسفند , 1398- به گروه حقوقی شهرداد خوش آمدید.

عقد اجاره به شرط تملیک اولین بار با تصویب قانون عملیات بانکی بدون ربا، وارد نظام حقوقی و قانونی ایران گردید. براساس تبصره ذیل ماده 3 قانون مذکور، سپرده های سرمایه گذاری مدت دار که بانک در به کار گرفتن آنها وکیل می باشد در امور مشارکت، مضاربه، اجاره به شرط تملیک، و …. مورد استفاده قرار می گیرد و براساس ماده 10 ((بانک ها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن، با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی، واحد های مسکونی ارزان قیمت به منظور فروش اقساطی و یا اجاره به شرط تملیک احداث نماید.)) همچنین براساس ماده 12همان قانون، ((بانک ها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و غیر منقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند.))

براساس مواد 57 الی 67 آیین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا که در تاریخ 1362/10/14 به تصویب هیأت وزیران رسیده و در تاریخ های 1373/07/10 و 1381/05/30 اصلاحاتی در آن صورت پذیرفت، ضوابط زیر برای عقد “اجاره به شرط تملیک” تنظیمی بین بانک ها و مشتریان تعیین گردید:

       ماده 57 اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستأجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد.

ماده 58 (اصلاحی 1381/05/30) – بانک ها می توانند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدن، ساختمان و مسکن، بازرگانی و کسب و کار و مصرف کالاهای بادوام ساخت داخل کشور به عنوان موجر، مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک نمایند.

تبصره (الحاقی 1381/05/30) – تسهیلات اعطایی جهت خرید کالاهای با دوام ساخت داخل می تواند به صورت مستقیم به مصرف کنندگان پرداخت شود و یا از طریق انتقال مانده تسهیلات استفاده شده تولید کنندگان این نوع کالاها به خریداران صورت گیرد. دستورالعمل اجرایی این تبصره به تصویب شورای پول و اعتبار می رسد.

ماده 59 – بانک ها می توانند منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی، مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیر منقول برای ایجاد تسهیلات موضوع ماده 58 را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار دهند.

ماده 60 (اصلاحی 1373/10/07) – بانک ها می توانند واحد های مسکونی احداث یا خریداری شده، موضوع ماده 13را به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار نمایند.

تبصره 1– بانک ها مکلفند در قراردادهای منعقده، مباشرت مستأجر در استیفای منافع از عین مستأجره موضوع این ماده را قید نمایند، مگر در موارد قهری و اضطراری به تشخیص بانک.

تبصره 2- ضوابط اعطای تسهیلات به متقاضیان واحد های مسکونی ارزان قیمت احداثی توسط بانک ها به وسیله شورای اقتصاد تعیین میگردد.

ماده 61 – مدت اجاره به شرط تملیک نباید از طول عمر مفید اموال موضوع ماده 59 و 60 تجاوز نماید. مبدأ محاسبه طول عمر مفید و تاریخ شروع بهره برداری، به تشخیص بانک خواهد بود.

تبصره 1( اصلاحی 1381/05/30) – معاملات اجاره به شرط تملیک اموالی که طول عمر مفید آنها کمتر از دو سال باشد برای بانک ها ممنوع است.

تبصره2 (الحاقی 1381/05/30) – مدت اجاره به شرط تملیک برای خرید تاکسی تا پنج سال و برای خرید اتوبوس، مینی بوس، کامیون و بارکش تا هفت سال به تشحیص بانک می تواند افزایش یابد.

ماده 62- میزان مال الاجاره در امور اموال خریداری و یا واحد های مسکونی احداث شده موضوع ماده 13 با در نظر گرفتن قیمت تمام شده، مدت اجاره به شرط تملیک و سود مناسب برای بانک تعیین می گردد. در احتساب سود، پیش دریافت موضوع ماده 63 ملحوظ خواهد شد.

ماده 63- بانک ها مکلفند حداقل بیست درصد قیمت تمام شده را بابت قسمتی از مال الاجاره برای طول مدت اجاره ((پیش دریافت)) نمایند.

ماده 64 – در قرارداد اجاره به شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره در صورتی که کلیه تعهدات مستأجر طبق قرارداد انجام شده باشد، عین مستأجره در مالکیت مستأجر می آید.

تبصره- در صورتی که مستأجر قبل از پایان مدت اجاره مبادرت به پرداخت و تسویه کامل باقیمانده مال الاجاره بنماید بانک مجاز می باشد که علاوه بر تخفیف لازم در مبلغ مال الاجاره باقیمانده، عین مستأجره را طبق قرارداد به مستأجر انتقال دهند.

ماده 65 – بانک ها مکلفند موارد فسخ و نحوه تسویه حساب را صراحتاً در قرارداد اجاره به شرط تملیک ذکر نمایند.

 

     همان طور که از مواد مرقوم استنباط می شود، بانک ها می بایست بدواً از محل منابع خود نسبت به خرید واحد های مسکونی اقدام و سپس این واحد ها را به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار نمایند. ضمناً براساس ماده 63 آیین نامه مذکور که در ماده 4 نمونه قرارداد ((اجاره به شرط تملیک)) تنظیمی بانک مرکزی نیز پیش بینی شده است بانک ها میتوانند حداقل بیست درصد قیمت تمام شده را بابت قسمتی از مال الاجاره برای طول مدت اجاره ((پیش دریافت)) نمایند.

      علیرغم  ضوابط قانونی اشاره شده، رویه عملی بانک ها در حال حاضر بدین صورت می باشد که بدواً متقاضی تسهیلات بانکی ((اجاره به شرط تملیک))، از محل منابع مالی خود مبادرت به خرید واحد مسکونی می نماید. سپس بانک در مقام ارایه کننده تسهیلات اعلام می دارد که فروشنده واحد مسکونی، سند رسمی ملک را مستقیمأ به نام بانک تنظیم نماید و بانک همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال، بخشی از ثمن معامله را که در قالب تسهیلات ((اجاره به شرط تملیک)) به تصویب رسیده است به فروشنده واحد مسکونی پرداخت می نماید و سند کل ششدانگ ملک به نام بانک تنظیم می شود و این در حالی است که نه تنها بانک از محل منابع مالی خود مبادرت به خرید ملک ننموده است، بلکه علیرغم پرداخت بخشی از ثمن معامله، اسناد رسمی ششدانگ ملک بنام بانک انتقال می یاید.

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک در سایت بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به نشانی www.cbi.ir قابل دسترسی می باشد.

برچسب‌ها